Conselhos

2. Como arrendar:

Se for alugar através de uma imobiliária, procure referências da empresa com pessoas que já utilizaram os seus serviços ou consulte o cadastro de fornecedores dos órgãos de defesa do consumidor da sua cidade. Em caso de negociação directa com o proprietário, o ideal é que se elabore um contrato, mesmo que existam vínculos de amizade ou parentesco entre os interessados. O documento serve para oficializar o acordo e resguardar as partes de problemas futuros, decorrentes duma negociação apenas verbal.

3. Contrato de Arrendamento:

O contrato ideal deve ter linguagem simples, letras em tamanho de fácil leitura e destaque nas cláusulas que limitem os direitos do inquilino. Leia tudo com atenção, especialmente as letras miúdas, adendas e o que constar no verso do documento, por mais enfadonha que seja essa tarefa. Se tiver dúvidas, peça ajuda a alguém de confiança ou a um advogado. Certifique-se de que tudo o que foi combinado consta no contrato, e de qual será o seu prejuízo caso ele possa ser cancelado a qualquer momento. Antes de assiná-lo, exija o Termo de Vistoria do imóvel. Ao fim do aluguer, isso é que vai garantir que o imóvel está sendo devolvido da mesma forma que foi entregue. Jamais assine folhas em branco, para não correr o risco de assumir compromissos não acordados. Pelo mesmo motivo, após assinar o contrato, risque todos os espaços em branco, inclusive o verso da folha. Assim você evita que essas áreas sejam posteriormente preenchidas com obrigações que você não assumiu. Por fim, exija uma cópia do contrato assinado e do recibo de pagamento.

4. Cláusulas e Requisitos Obrigatórios do Contrato de Arrendamento:

• Nome e qualificação do locador, locatário e fiador (se houver);

• Descrição e endereço do imóvel locado;

• Valor do aluguer, índice e periodicidade do reajuste (lembre-se de que qualquer reajuste só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados durante o período de arrendamento);

• Forma e local do pagamento;

• Modalidade de garantia apresentada (caução, depósito prévio, fiador ou seguro-fiança);

• Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, etc.)

• Uso do imóvel (se será residencial ou comercial);

• Duração do contrato (que não pode ser inferior a 30 meses, no caso de locação residencial. Já nas locações comerciais não há prazo mínimo determinado);

• Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel;

• Termo de vistoria (uma relação em duas vias, descrevendo o estado de conservação do imóvel deverá ser protocolada junto à imobiliária ou à administração, ficando uma via em posse do inquilino).

5. Garantias:

A Lei do Arrendamento permite que o proprietário exija do inquilino uma garantia do cumprimento do contrato. Ele deve optar por apenas um dos quatro tipos existentes, que são:

• Caução - feito através de depósito de bens, como carro, moto, terreno, casa etc;

• Depósito prévio - feito em caderneta de poupança conjunta entre ambas as partes. A importância a ser depositada não poderá ser maior do que três meses de aluguer e deverá ser devolvida ao inquilino ao final do contrato, se ele estiver em dia com os pagamentos;

• Fiador - pessoa que assume as obrigações do inquilino, caso esse deixe de cumpri-las;

• Seguro-fiança - feito por meio de uma companhia seguradora; No caso de atraso no pagamento do aluguer, não é permitido cobrança de multa superior a 20% ao mês. Também é ilegal o reajuste do aluguer com prazo inferior a um ano.

6. Deveres do Proprietário:

• Entregar o imóvel em condições de uso;

• Responder por problemas anteriores ao arrendamento;

• Fornecer ao inquilino descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da locação;

• Pagar as taxas de intermediação ( elaboração do contrato etc) e de administração imobiliária;

• Fornecer recibo discriminado ao inquilino (aluguer, condomínio, impostos);

• Pagar impostos, taxas e prémio de seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em contrato;

• Mostrar ao inquilino, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas cobradas;

• Pagar as despesas extraordinárias do condomínio, tais como reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura integral do imóvel, pintura de fachadas, paredes laterais, poços de ventilação e iluminação e esquadrias externas, obras destinadas a repor condições de habitabilidade da edificação, indemnizações trabalhistas e providenciarias decorrentes de dispensa de funcionários ocorridas em data anterior à locação, instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, telefonia, intercomunicação, desporto e lazer, despesas com decoração e paisagismo de áreas comuns, e contribuição para fundo de reserva.

7. Deveres do Inquilino:

• Pagar pontualmente o aluguer e encargos da locação no prazo e local estipulados;

• Utilizar o imóvel para o uso determinado em contrato, mantendo-o em boas condições;

• Informar imediatamente o proprietário sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste;

• Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade, causados durante o período de locação;

• Não modificar a forma interna ou externa sem o consentimento prévio e escrito do proprietário;

• Pagar despesas decorrentes de prestação de serviços públicos (água, luz, telefone, gás, esgoto etc.);

• Autorizar visitas e vistorias de terceiros ao imóvel, desde que marcadas;

• Obedecer a convenção e o regulamento interno do condomínio;

• Pagar as despesas ordinárias do condomínio.

• Ao desocupar o imóvel, devolver as chaves mediante uma carta registada junto à imobiliária ou à administração. É a garantia que o inquilino tem contra uma possível atitude de má-fé do proprietário, que pode continuar a cobrar aluguer sob alegação de que as chaves não foram entregues ou de que houve invasão de terceiros.

1. Como avaliar:

Os cuidados são os mesmo descritos no item "Arrendamento de Imóveis".

2. Como comprar:

Após a escolha do imóvel, peça ao vendedor ou corretor uma cópia do contrato, que deve ser minuciosamente estudado, se possível com ajuda de um advogado ou alguém de sua confiança. Antes de efectuar a transacção, certifique-se de que o imóvel está em condições legais de ser comprado. Na Conservatória de Registo Predial, verifique os seguintes itens:

• Registro da escritura pública do imóvel;

• Se o proprietário do imóvel é o único dono ou se há outros proprietários;

• Existência de financiamentos e/ou dívidas, ou quaisquer outros ónus;

• Área e fracção ideal;

• Caso o imóvel tenha sido hipotecado anteriormente, verifique se o débito foi pago e a baixa da hipoteca autorizada pelo credor hipotecário;

• Certidão negativa de ónus do imóvel em todos as Conservatórias de Registo Predial de sua cidade;

• Certidão negativa de ónus em nome do vendedor do imóvel;

ATENÇÃO:

(1) No caso de um registro muito antigo, solicite a emissão de um mais recente na mesma Conservatória.
(2) Se o proprietário do imóvel for casado, é imprescindível a assinatura da esposa desde o contrato particular de compra e venda. Caso seja divorciado ou separado, verifique se o divórcio ou a separação estão averbados no registro.
Na Câmara Municipal, procure a planta do local onde se situa o imóvel para se certificar que os dados constantes na planta sejam iguais aos dados do registro da escritura. Verifique a aprovação da planta do terreno, o número de inscrição do lote e a certidão negativa do pagamento de impostos do terreno. Se se tratar duma casa, verifique se o imóvel não está num processo nas secretarias municipais de meio ambiente ou de cultura, e se há o risco de desapropriação para utilidade pública na secretaria municipal de obras.

3. Cláusulas e Requisitos Contratuais que devem ser exigidos pelo consumidor:

• Nome, qualificação e endereço das duas partes;

• Descrição e endereço do imóvel;

• Valor total do bem vendido;

• Índice e periodicidade do reajuste;

• Forma e local do pagamento ou forma de financiamento;

• Caso haja, valor pago como sinal;

• Penalidades em caso de atraso de pagamento ou diferenças na área;

• Em caso de quaisquer débitos futuros apurados até a data da venda, a responsabilidade é do vendedor;

• Garantia de ressarcimento se houver sentença judicial obrigando a entrega do imóvel à terceiros.

4. Despesas na Compra do Imóvel e Alteração de Cadastro:

Salvo disposição em contrário, cabe ao vendedor o pagamento das despesas de corretagem e certidões, e ao comprador o pagamento das despesas de transmissão.
Após a assinatura do contrato de compra e venda do imóvel e a obtenção da escritura, providencie a alteração do cadastro do proprietário nas concessionárias de água, esgotos, energia eléctrica e gás. A baixa da hipoteca, se houver, deve ser efectuada na Conservatória, após o término do pagamento do imóvel.

  Compra de Imóveis em Construção ou na Planta

Ao comprar um imóvel directamente à empresa construtora, o consumidor deve proceder da seguinte maneira:
A) Verificar a idoneidade da empresa através de:

• Consulta aos órgãos de defesa do consumidor, para verificar se o nome da construtora consta nos cadastros de maus fornecedores;

• Verificação de outros prédios que a construtora já construiu, além do contacto com um dos compradores, para se informar quanto à existência de algum problema com a compra do imóvel;

• Verificação de eventuais pendências judiciais entre a empresa e sua clientela no Fórum de sua cidade.

B) Verificar se a incorporação está regularizada, através do seu número de registro (o que pode ser feito na Conservatória de Registo Predial). Além de registrado, o imóvel deve estar livre e desembaraçado de quaisquer ónus. Deve-se também verificar se há hipoteca sobre a incorporação.
C) Analisar atentamente o Contrato de Promessa de Compra e Venda do Imóvel, se possível com a orientação de um advogado, antes de assinar qualquer documento ou efectuar qualquer pagamento.
D) Exigir as seguintes Cláusulas e Requisitos Contratuais:

• Determinação contratual do prazo para a entrega da obra, com previsão de penalidade para a construtora em caso de incumprimento do prazo;

• Determinação das condições de devolução do dinheiro, nos casos de rescisão do contrato por desistência do comprador, conforme reza o Código de Defesa do Consumidor;

• Vedação expressa à garantia hipotecária, bem como a demais ónus sobre o imóvel adquirido;

• Constituição de comissão de compradores para representá-los junto do construtor, para que possam discutir assuntos que envolvam o bom andamento da obra;

• Multa contratual para o caso de atraso no pagamento de, no máximo, 2%, e mora de 6% ao ano. A previsão de cobrança de honorários advocatórios deve vir acompanhada da ressalva de que ocorrerá apenas nos casos em que a cobrança for efectuada judicialmente;

• Garantia, fornecida pela construtora, de um memorando descritivo ao comprador, com todas as características do imóvel a ser construído;

• Caso o contrato determine, o comprador deve fornecer como garantia dos pagamentos notas promissórias, contendo no verso a vinculação ao contrato.

E) Após a realização da compra, o consumidor deve ir à Conservatória de Registo Predial para averbar, à margem do registro da incorporação, o contrato de promessa de compra e venda devidamente assinado pelas partes e por testemunhas.