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O Guia do Administrador
27-2-2009 16:22

 

ÍNDICE

Elegeram-me Administrador, e Agora?

Funções do Administrador
A Gestão
Quadro de Avisos
O Condomínio
Utilização
Título Constitutivo
Regulamento
Assembleia Geral
Assembleia Geral Ordinária
Assembleia Geral Extraordinária
Elementos Essenciais
Despesas do Condomínio (Quota)
Como proceder à cobrança?
Como é o processo de cobrança judicial?
Quais as penalidades aplicáveis ao devedor?
O devedor pode votar ou ser votado em Assembleia?

Uma unidade, que está devedor em relação ao Condomínio, deve ao agente financiador do imóvel. Se for retomada por esta empresa, quem paga os condomínios em atraso?

Depois de quanto tempo prescreve o condomínio atrasado?
O que o Título Constitutivo deve regulamentar, relativamente às despesas do condomínio?
Tabela: ordinárias X extraordinárias
  • Despesas ordinárias
  • Despesas extraordinárias
Fundo comum de reserva
Fundo de obras
Aprovação em Assembleia
Honorários da administração
Obras nas tubagens de gás
Manutenção de intercomunicador
Furtos e roubos em áreas comuns
Bicho da madeira
Atribuições, Responsabilidades, Horários e Uniformes do Pessoal da Portaria
Equipamentos, Conservação e Limpeza
 

Outras questões poderão ser encontradas na secção de FAQ's tais como:

  • Cálculo das quotas
  • Livros que o administrador deve possuir
  • Ruptura de canos
  • Etc.
Bom trabalho.

Índice

 

Elegeram-me Administrador, e Agora ?

- O seguinte Guia, é apenas isso, um Guia de consulta rápida e que pretende auxiliar o Administrador que se vê pela primeira vez nessa situação. Mais do que a consulta deste Guia, é importante haver um conhecimento profundo da legislação relativa à Administração de um Condomínio e o bom senso deve imperar na resolução de situações mais problemáticas. O resto é uma questão de experiência.

Índice

 

Funções do Administrador

- São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:

a) Convocar a assembleia dos condóminos;
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
c) Verificar a existência do seguro do edifício contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
h) Executar as deliberações da assembleia;
i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
j) Prestar contas à assembleia;
l) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
m) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

n) Inscrever o condomínio no RNPC

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A Gestão
- Um programa de computador poderá ser um auxiliar fundamental para a gestão do seu condomínio poupando muitas horas de trabalho e ajudando a ter toda a informação organizada.

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Quadro de Avisos

- O Condomínio deverá manter, em local próximo à portaria, um quadro de avisos (preferencialmente fechado) no qual poderão constar os seguintes documentos: quadro de horário, escalas, acordo de prorrogação de horas de trabalho, regulamento interno (e outros regulamentos porventura existentes), além de avisos específicos do Administrador. No quadro também poderá ser afixado, mensalmente, uma cópia da guia de pagamento à segurança social dos empregados do condomínio.

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O Condomínio

- A palavra condomínio significa “propriedade comum”. Viver num condomínio exige um espírito diferente, uma vez que nos condomínios imobiliários existem áreas de domínio comum e áreas privativas. O direito de uso da área comum e a obrigação de conservar o que é de todos são condições básicas para a vida em condomínio. Em termos de propriedade, a cada área privativa corresponderá uma fracção ideal da área comum.


- Todos os condóminos devem contribuir para as despesas comuns, além de acatar o Título Constitutivo, o Regulamento interno e as decisões da Assembleia.

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Utilização

- Todos os participantes de um condomínio utilizam espaços e equipamentos comuns, tais como “hall” de entrada, salão de festas, piscinas etc. Mesmo nas áreas privativas, a liberdade do condómino, embora muito maior, não é total, visto que não poderá afectar a liberdade de outro condómino.


- Em teoria tudo é muito simples. Porém, na hora do impasse, é típico do ser humano defender seus próprios interesses, que nem sempre correspondem aos do condomínio.


- Visando disciplinar os direitos e os deveres de cada um, bem como a vida em condomínio, existem três documentos básicos: a Lei da Propriedade Horizontal e o Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro ( entre outras ), comum a todos; o Título Constitutivo (uma espécie de “constituição”); e o Regulamento ou Regime Interno, estes últimos específicos para cada prédio.


- Boa parte da função do Administrador consiste em exigir a correcta utilização das áreas de um condomínio, através do fiel cumprimento do Título Constitutivo e do Regulamento, além de tratar da manutenção necessária à sua conservação.

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Título Constitutivo

- É o conjunto dos direitos e obrigações, registado na Conservatória do Registo Predial ou no Cartório Notarial onde foi feita a escritura pública de constituição de propriedade horizontal, que regulamenta o comportamento e o rateio de despesas dos condóminos, estabelecendo normas de utilização tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, visando resguardar, em benefício de todos, o património do condomínio e a moralidade no ambiente.

Principais itens:

Elaboração do Regulamento Interno; forma de escolha e destituição do corpo directivo;
Prazo, quorum e formas de convocar assembleias;
Forma das contribuições para despesas;
Forma de alteração do Título Constitutivo;
Atribuições do Administrador;
Como utilizar os objectos e serviços comuns;
Forma e prazo das aprovações das contas;
Forma de administrar e movimentar o numerário;
Certas proibições, como alteração das unidades contrariando a finalidade do prédio.
O Título Constitutivo, para ser aprovada ou modificada, exige o voto de no mínimo 2/3 das fracções ideais de condóminos do condomínio.
Todos devem obediência ao Título Constitutivo, que por sua vez, não pode contrariar as Leis já descritas atrás.

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Regulamento

- É o conjunto de normas e procedimentos referentes ao comportamento e à conduta dos moradores e frequentadores, disciplinando o uso das áreas comuns e solucionando os problemas mais corriqueiros do condomínio apresentando, inclusive, penalidades aos infractores.


- O Regulamento Interno não pode contrariar o Título Constitutivo, sob pena de nulidade.


- O Regulamento Interno normalmente consta do próprio Título Constitutivo ou é redigido posteriormente. Sendo feito em documento separado, deve contar com a colaboração não só dos proprietários dos apartamentos, como também dos compromissários compradores, cessionários e promitente cessionários. Pode ser aprovado através de Assembleia Geral, todavia obedecendo ao quorum previsto no Título, se o mesmo o estipular.


- O Título Constitutivo e o Regulamento, com o tempo, tendem a desactualizar-se. O Administrador pode, e deve, promover revisões periódicas nesses textos de modo a garantir-lhes eficácia.

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Assembleia Geral

- A Assembleia Geral é o fórum onde os principais temas de interesse do condomínio devem ser discutidos e as decisões tomadas.

- A lei obriga a realização de pelo menos uma Assembleia Geral Ordinária (AGO) por ano. Nada impede, contudo, que sejam realizadas várias Assembleias Extraordinárias (AGE). Embora normalmente seja o Administrador quem convoca as AGE, os condóminos também podem fazê-lo, na forma da lei.

- O Título Constitutivo deve conter normas para a realização de Assembleias, tais como convocação, prazos quóruns etc.

 

- O Administrador não deve realizar Assembleias apenas para cumprir a lei.

- Deve, isto sim, tirar grande proveito dessas reuniões procurando torná-las atractivas.

 

- Para tanto, aqui vão algumas “dicas”:

Planeie e discuta com o Conselho o conteúdo da Assembleia.
Divulgue exaustivamente e procure obter o compromisso da presença.
Tenha sempre à mão o Título Constitutivo e o Regulamento, para eventuais consultas.
Conduza a reunião de modo a não se desviar dos assuntos pautados.
Exponha com clareza os assuntos da ordem do dia e procure ouvir várias opiniões antes de colocá-los em votação.

- Existem dois tipos de Assembleias:
Assembleia Geral Ordinária – AGO e Assembleia Geral Extraordinária – AGE.

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Assembleia Geral Ordinária

- A lei do Condomínio obriga a realização, pelo menos uma vez por ano, da Assembleia Geral Ordinária – AGO, salvo disposição contrária no Título Constitutivo do Condomínio.


- Deve ser votado ou deliberado na AGO o orçamento das despesas de conservação e manutenção do edifício para o exercício seguinte; prestação de contas feita pelo Administrador, referente ao exercício anterior para aprovação ou não; e eleição de Administrador, se for o caso.

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Assembleia Geral Extraordinária

- A Assembleia Geral Extraordinária – AGE serve para tratar assuntos de interesse do condomínio, não previstos nas AGOs. Serão realizadas sempre que a ocasião assim o exigir, especialmente quando o tema não puder aguardar a realização da AGO para decisão . Pode ser deliberado numa AGE despesas extras, obras, melhoramentos, modificação do Título Constitutivo ou regulamento e quaisquer assuntos de interesse geral e imediato do condomínio.


- Para a convocação de uma Assembleia Geral (AGO ou AGE) deve ser feita uma convocatória por meio de carta registada ou aviso constando data, horário, local da reunião, ordem de trabalhos e um resumo da matéria a ser deliberada. O prazo para convocação é o previsto no Título Constitutivo do Condomínio; caso o mesmo seja omisso, aconselha-se um prazo de 10 (dez) dias de antecedência tal como está definido por lei.


- Ao término da reunião, deve ser elaborada uma acta e recolhidas assinaturas do presidente e do secretário. Se não for possível no mesmo dia, faça-a logo no dia seguinte. Não deixe decorrer muito tempo entre a reunião e a redacção da acta.

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Elementos Essenciais
  • Dia, mês, ano e hora da assembleia, por extenso;

  • Local da assembleia;

  • Número de condóminos presentes, identificando-os;

  • Presidência dos trabalhos;

  • Pessoa que secretariou os trabalhos;

  • Ordem do dia;

  • Deliberações;

  • Encerramento;

  • Assinatura dos condóminos presentes.

- O Administrador deverá mandar a todos os condóminos cópia da acta no prazo de 8 (oito) dias subsequentes à realização da Assembleia.


- É interessante estipular uma outra data para a reunião do Administrador, vice-administrador e conselho para avaliação permanente do condomínio. Esta data pode, inclusive, ser participada aos condóminos. Assim, semanal ou quinzenalmente – e independente de AGE ou AGO – os moradores saberão que a reunião acontece tal dia, a tal hora e em tal local. Portanto, se tiverem queixas, problemas ou sugestões , podem centralizá-las nessas ocasiões, aliviando a carga do Administrador em contactos diários, muitas vezes para tratar de assuntos irrelevantes e que podem comprometer as AGO ou AGE.


- Nesse sistema, a participação está aberta a todos, digamos, nos quinze minutos iniciais de cada reunião.

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Despesas do Condomínio (Quota)

- Cada condómino deverá participar nas despesas do condomínio, nos prazos previstos no regulamento, e de acordo com a sua permilagem ou percentagem.

- Cabe ao Administrador arrecadar as contribuições, competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.

- O condómino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado fica sujeito a juros de mora. A renúncia de qualquer condómino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.

Dica: Leia também o que o Título Constitutivo do seu Condomínio determina sobre o assunto. Qualquer procedimento diferente do previsto no título é ilegal, excepto se devidamente aprovado em assembleia, com quorum previsto no próprio título.

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Como proceder à cobrança?

- Cobrança directa: o Administrador vai até o condómino e cobra na sua fracção, ou envia-lhe correspondência escrita;

- Cobrança judicial;
Dica: para cobrança directa, institua uma regra básica.

- Por exemplo: dê dois meses como prazo máximo de atraso, antes de entrar com uma acção de cobrança na Justiça.

- Enquanto isso, mande notificações escritas a cada 15 dias para o devedor, lembrando-o da dívida, do prazo, e da acção judicial a que pode ser submetido se não efectuar o pagamento.

- Se em 45 dias a situação não se resolver, procure-o pessoalmente para tentar um acordo.
Você pode oferecer a possibilidade de parcelar o débito.

- Não é conveniente dispensar o devedor de pagamento de multas e juros, pois você pode ser criticado por outros condóminos, que podem alegar privilégio a um morador específico.

- Antes de aplicar a regra, submeta-a à aprovação de Assembleia Extraordinária se achar conveniente para fazê-la constar do Regulamento. Assim, você divide a responsabilidade com os condóminos, e dá um carácter oficial à regra. Para alterações no Regulamento, são necessários votos de 2/3 dos condóminos.

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Como é o processo de cobrança judicial?

- O Condomínio contrata um advogado, por conta própria ou através da sua Administração, para entrar com uma acção no Tribunal Especial Cívil.

- Poderá ser usado o Julgado de Paz, que foi pensado para resolver problemas de condomínio.

- O devedor recebe do escritório de advocacia uma notificação de que será accionado judicialmente em horas, se não quitar a dívida. Muitos casos são resolvidos ainda nesta instância.

- Se não der resultado, o Condomínio ou o advogado entram com a acção na Justiça.

- Para o Réu ser citado judicialmente, ele precisa ser encontrado pelo Oficial de Justiça e receber a notificação da acção.

- Se o Réu não for encontrado, uma alternativa é citá-lo por edital, publicado no máximo em 15 dias, uma vez no Diário Oficial, e pelo menos duas vezes em jornal local. Este é um procedimento caro, mas pode ser cobrado do devedor, junto com a dívida e os honorários do advogado.

- Assim que o Réu for encontrado e notificado, ou o Edital publicado, o Juiz designa uma audiência para os próximos 60 dias.

- Na audiência, é tentada a conciliação entre as partes.

- Se não houver acordo, o Juiz colhe a defesa do devedor, e determina que o Condomínio se manifeste sobre a defesa no prazo de 10 dias.

- Em seguida, o Juiz sentencia o processo.

- Até a obtenção da sentença, leva-se em média 6 meses.

- Passa-se, então à execução da sentença, inclusive com a penhora do apartamento, se for necessário.

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Quais as penalidades aplicáveis ao devedor?

- Apenas a multa e os juros correspondentes às taxas em atraso, além das medidas determinadas em sentença judicial.

- Atenção: são legalmente proibidas outras represálias, como cortar o fornecimento de água, luz ou gás, desligar o intercomunicador, ou vetar o acesso a dependências comuns como garagem, piscina, sauna ou salão de festas.

- Lembre-se: mesmo a divulgação da lista dos devedores pode causar problemas legais.

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O devedor pode votar ou ser votado em Assembleia?
- Isso depende do Regulamento do seu Condomínio. Normalmente, não é permitido.

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Uma fracção, que está devedora em relação ao Condomínio, deve ao agente financiador do imóvel. Se for retomada por esta empresa, quem paga os condomínios em atraso?

- Os débitos devem ser cobrados da empresa, por ser o actual proprietário.

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Depois de quanto tempo prescreve o condomínio atrasado?
- Não há lei que determine sobre este assunto. Portanto, qualquer decisão judicial teria que se basear em jurisprudência, ou seja, acções semelhantes que já foram julgadas mas não há muitos casos registrados. A decisão final dependerá do Juiz.

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O que o Título Constitutivo deve regulamentar, relativamente às despesas do condomínio?

- A discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;

- Encargos, forma e proporção das contribuições dos condóminos para as despesas de custo e para as extraordinárias;

- As atribuições do Administrador, além das legais;

- A definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

- A forma de contribuição para constituição de um fundo de reserva;

- A forma e o quorum para as alterações do Título Constitutivo;

- A forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos no próprio Título.

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Tabela: Ordinárias X Extraordinárias

- Inquilinos arcam com todas as despesas ordinárias, e os proprietários, com todas as extraordinárias.

- A Lei dos Condomínios não se manifesta expressamente sobre a divisão entre as despesas ordinárias e extraordinárias.

- De modo geral, poderíamos aplicar a seguinte definição:

  • Ordinárias: manutenção e pequenos reparos de emergência;

  • Extraordinárias: benfeitorias para o prédio.

- Tabela:

Despesas ordinárias

Despesas extraordinárias

Pintura de partes comuns Pintura de fachada
Despesas regulares com funcionários (salários, encargos) Indemnizações a trabalhadores
Consumo de água, luz, gás Reformas e ampliações do imóvel
Manutenção de elevador, piscina, jardim etc. Instalação de novos sistemas de segurança, economia e lazer
Material de limpeza Projectos de paisagismo e decoração
Honorários da administração Fundo de obras
Prémios de seguros Fundo de reserva
Telefone de uso colectivo  

- No entanto, em alguns casos a divisão entre despesas ordinárias e extraordinárias não encontra unanimidade, mesmo entre juristas.

- Alguns pontos polémicos: impermeabilizações, instalação e troca de antena colectiva, substituição preventiva de colunas de água e cabos eléctricos.

- Despesas por melhorias ocorridas por decisões públicas, como colocação de esgotos e sarjetas, pavimentação, galerias de águas pluviais, são extraordinárias.

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Fundo comum de reserva

- É despesa extraordinária. Ele existe para o Condomínio não ser surpreendido com contas imprevistas que não possa pagar. Pode ser usado também como um fundo de obras.

- A utilização e a forma de contribuição devem ser regulamentados pelo Título Constitutivo. Se a utilização não for discriminada no título, é preciso a aprovação de uma Assembleia.

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Fundo de obras
- É uma despesa extraordinária. Pode ser regulamentada pelo título e/ ou aprovada em Assembleia. Se o título for omisso, de qualquer modo é necessária a aprovação em Assembleia.

Índice

 

Aprovação em Assembleia

- Despesas extraordinárias devem sempre ser aprovadas em Assembleia.

- Excepções: reparos de grande urgência, necessários para a habitabilidade do Condomínio.

- Inquilinos não votam nas decisões sobre despesas extraordinárias, a não ser que tenham uma procuração do proprietário.

- As despesas ordinárias ( quota ) recebem uma previsão orçamental, submetida à Assembleia Ordinária, que ocorre uma vez por ano.

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Honorários da Administração

- O Administrador poderá receber honorários pelo trabalho desenvolvido, tal como previsto na Lei.

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Obras nas tubagens de gás
- São de responsabilidade do Condomínio.

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Manutenção de intercomunicador

- É da responsabilidade do Condomínio, mesmo se houver problema apenas numa unidade a não ser, é claro, que a empresa de manutenção ateste que o dano ocorreu por mau uso do equipamento na unidade.

- Neste caso, quem paga é o morador, mesmo se for inquilino.

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Furtos e roubos em áreas comuns

- Responsabilidade do Condomínio: quando houve alguma falha na segurança, se ela não for por culpa de terceiros.

- Responsabilidade da empresa de segurança: se a função é de terceiros no Condomínio. Observe se a empresa contratada tem seguro para essas eventualidades.

- Responsabilidade do condómino: quando a segurança não é feita por terceiros, e não houve negligência do Condomínio.

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Bicho da madeira

- Há polémica em definir se este problema é despesa do Condomínio ou da fracção. Na maior parte das vezes, a infestação ocorre em muitas fracções do mesmo prédio.

- Mesmo antes do problema aparecer, é conveniente colocar o assunto em debate numa Assembleia, para garantir uma protecção colectiva.

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Atribuições, Responsabilidades, Horários e Uniformes do Pessoal da Portaria

O número de empregados de um condomínio variará em função do seu porte e característica específicas (existência, ou não, de garagem, piscina, áreas ajardinadas, etc.). Neste guia, vamos limitar-nos aos cargos mais comuns, quais sejam, os de porteiro-chefe, auxiliares de portaria, mulher da limpeza, vigia nocturno e garagistas.

  • Porteiro-Chefe

Executa a vigilância nocturna, atendendo à portaria durante toda a noite.
Uniformes: Os mesmos dos porteiros.

 

  • Garagista
  • Rotina de Trabalho - exemplos:
  • Dependendo das dificuldades de manobra no local de recolha dos carros, será ou não necessário ao Condomínio contratar um garagista. Este terá a seu cargo a manobra dos carros, a lavagem dos mesmos e a limpeza e manutenção da ordem na garagem. Deverá ter carta de motorista actualizada.
    Horário: Variável.
    Uniformes: Os mesmos dos empregados de limpeza.

    Cada empregado do Condomínio deverá ter uma diária de trabalho a cumprir, que lhe será transmitida de preferência por escrito.
    Exemplificaremos com uma hipotética rotina de serviço de um empregado de limpeza:

    07:00 às 07:30h. - Limpeza do hall social

    1 - Tirar o pó dos móveis e candeeiros;
    2 - Varrer e limpar os tapetes;
    3 - Varrer e passar a enceradora no chão;

    07:30 às 08:00h. - Limpeza das entradas externas

    1 - Varrer a parte revestida de lajes e passar pano húmido nas escadas junto à calçada;
    2 - Varrer e bater os tapetes;

    08:00 às 11:45h. - Limpeza dos andares

    1 - A partir do último andar, vir limpando os halls de serviço, lixeiras (recolhendo o lixo) e escadas de serviço, até o térreo;
    2 - Passar um pano húmido nos halls e escadas de serviço, usando detergente quando necessário;
    3 - Varrer o chão, paredes das lixeiras, passando um pano húmido com detergente no chão, paredes e porta da mesma;
    4 - Recolher o lixo e carregá-lo para a garagem;

    11:45 às 12:45h. - Almoço

    12:45 às 13:30h. - Limpeza dos Elevadores

    1- Varrer e passar pano molhado com detergente no chão e paredes dos elevadores;
    2 - Enxugar;

    13:30 às 15:30h. - Limpeza da área externa e logradouro

    1 - Varrer o chão de pedra ;
    2 - Limpar os bancos com pano húmido, enxugando-os após;
    3 - Lavar as casas de banho com água e detergentes, esfregar os vasos sanitários com escova própria. Verificar da necessidade de repor papel higiénico, toalhas e sabonete, providenciando-os sempre que necessário;
    4 - Recolher o lixo do logradouro e os objectos largados no meio as plantas dos jardins;

    15:30 às 16:00h. - Rega das plantas

    Molhar toda área dos jardins e as plantas em vasos no logradouro;

    Observações Adicionais:

    1. Os empregados não devem ser requisitados pelos condóminos para nenhum outro serviço fora da sua rotina;
    2. É da sua responsabilidade relatar ao porteiro quaisquer irregularidades ou danos que encontre durante o seu serviço;
    3. Além da rotina diária, o empregado de limpeza também deverá semanalmente:
      - limpar os basculantes no andar térreo, quando for o caso;
      - quinzenalmente, encerar o chão dos halls sociais;
      - mensalmente, lavar os halls e escadas de serviço.

     

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Equipamentos, Conservação e Limpeza
  • Equipamentos Indispensáveis ao Prédio:

     

    - Mangueiras de borracha de ¾ com 30 m do bocal;
    - Chaves de fendas (uma grande e outra pequena);
    - Chave de griff (grande);

    - Alicate (um para cortar e outro de bombeiro);
    - Martelo;
    - Vassoura de piaçava;
    - Vassoura de pelo;
    - Escova de piaçava;
    - Baldes (um grande e dois médios);
    - Lanterna de pilhas.

    Além, dos equipamentos acima descritos - que são indispensáveis a Condomínios de qualquer porte - talvez o prédio necessite ainda outros tipos de equipamentos, de acordo com suas características próprias. Exemplificando:

    - Enceradeira;
    - Aspirador de pó;
    - Lâmpada de teste;
    - Equipamentos específicos para piscina;
    - Cortador de relva;
    - Fogão;
    - Escada.

     

    Os materiais abaixo descritos são indispensáveis a qualquer Condomínio, variando apenas a quantidade dos mesmos a ser mantida em stock, em função das dimensões do prédio. Aconselha-se a manutenção de um stock médio correspondente a um mês de consumo, o que dará uma equação equilibrada entre a quantidade em stock e a periodicidade das compras.

  • Material de Consumo a ser mantido em stock

 

- Álcool;
- Sabonete;
- Sabão grosso em pasta ou sabão em pó
- Lixívia;
- Desinfectante;

- Sacos de limpeza;
- Flanela;
- Espanador;
- Esfregão;

- Limpa metais (caso haja metais a polir);
- Cera (caso o chão deva ser encerado);
- Óleo para madeira, se for o caso;
- Palha de aço;
- Arrancadores (se houver lâmpadas fluorescentes);
- Lâmpadas fluorescentes, incandescentes e/ou reflectores, conforme o tipo de iluminação em uso;
- Limpa vidros;
- Limpa móveis;
- Papel higiénico.

  • Conservação de Elevadores
  • Conservação de bombas
  • Cuidados com os jardins
  • Conservação de Sistemas de Intercomunicador e Antenas Colectivas
  • Recarga de Extintores e Conservação das Mangueiras de Incêndio.
  • Inspecção
  • É indispensável - além de legalmente obrigatória - a contratação de serviços de conservação dos elevadores. Em Condomínios recém instalados, é de todo conveniente que o primeiro contrato de manutenção seja feito com o próprio fabricante do equipamento, a fim de não perder a garantia de dois anos a que tem direito.
    O Administrador , na hipótese de defeito, deve chamar imediatamente a firma de manutenção. Não se deve deixar que o pessoal de portaria - ou mesmo condóminos prestáveis - mexam nos elevadores, por mais prática que aleguem ter.
    Na casa de máquinas não poderão ser guardados objectos ou afixadas instalações estranhas ao fim específico a que ela se destina.

    É medida muito salutar a contratação de firma especializada em manutenção de bombas, a qual efectuará a lubrificação mensal de todas as bombas do prédio.

    Caso o Condomínio possua grandes áreas ajardinadas, é recomendável a contratação de um jardineiro ou firma especializada que execute a sua conservação, poda e replante. É conveniente que tal contratação se faça com a assessoria do profissional que planeou e executou o projecto das áreas jardinadas.

    Caso o Condomínio possua tais equipamentos, é recomendável a contratação de serviços de manutenção para os mesmos. Principalmente durante o seu primeiro ano de funcionamento, torna-se conveniente - apesar dos preços às vezes mais elevados - efectuar a conservação desses equipamentos com o próprio fabricante pois não procedendo assim, a garantia perderá a sua validade.

    O Corpo de Bombeiros exige a colocação de extintores de CO² nas garagens e casas de máquinas (pois o uso de água, em caso de incêndio, seria inerte e até perigoso devido à presença de derivados de petróleo ou condutores eléctricos expostos). O Corpo de Bombeiros não só especifica as suas características técnicas como também demarca os locais exactos onde os mesmos devem ser fixados. Atenção aos prazos de validade das cargas dos extintores, sempre que a validade expirar, devem ser substituídos.

     

    Periodicamente, deve ser feita uma inspecção para se aperceber das irregularidades relativas ao pessoal da portaria, conservação e limpeza das partes comuns, funcionamentos dos equipamentos, vencimento de datas de recarga de extintores, e vários outros itens de interesse do condomínio, tais como, substituição de lâmpadas fundidas (um ponto que os condóminos reparam sempre).

Índice

 

Outras questões poderão ser encontradas na secção de FAQ's tais como:

- Cálculo das quotas

- Livros que o administrador deve possuir

- Ruptura de canos

- Etc. Etc.

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