Capítulo VI - Propried. Horizontal - Direitos e encargos

Índice

Secção III - Direitos e encargos

Artigo 1420.º - Direitos dos Condóminos

Artigo 1421.° - Partes comuns do prédio

Artigo 1422.° - Limitações ao exercício dos direitos

*Artigo 1422.º-A - Junção e divisão de fracções autónomas

Artigo 1423.° - Direitos de preferência e de divisão

Artigo 1424.° - Encargos de conservação e fruição

Artigo 1425.° - Inovações

Artigo 1426.° - Encargos com as inovações

Artigo 1427.° - Reparações indispensáveis e urgentes

Artigo 1428.° - Destruição do edifício

Artigo 1429.° - Seguro obrigatório

*Artigo 1429.°-A - Regulamento do condomínio

Secção III - Direitos e encargos dos condóminos

Artigo 1420.º - Direitos
dos condóminos

1- Cada
condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe
pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.

2- O conjunto dos
dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado
separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como
meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à
sua conservação ou fruição.

Artigo 1421.° - Partes
comuns do prédio

1-
São comuns as seguintes partes do
edifício:

a)
O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes
mestras e todas as partes restantes que constituem a
estrutura do prédio;

*
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que
destinados ao uso de qualquer fracção;

c)
As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou
passagem comum a dois ou mais condóminos;

*
d) As instalações gerais de água, electricidade,
aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e
semelhantes.

2-
Presumem-se ainda comuns:

a)
Os pátios e jardins anexos ao edifício;

b)
Os ascensores;

c)
As dependências destinadas ao uso e habitação do
porteiro;

*d)
As garagens e outros lugares de estacionamento;

e)
Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso
exclusivo de um dos condóminos.

3-
O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um
condóminos certas zonas das partes comuns.

*
Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de
Outubro

Artigo 1422.° -
Limitações ao exercício dos direitos

1-
Os
condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um
modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes
pertencem e quanto às partes comuns, às limitações
impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas
imóveis.

2- É
especialmente vedado aos condóminos:

a)
Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de
reparação, a segurança, a   

   
linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;

b)
Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;

c)
Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;

*d)
Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido
proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por
deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem
oposição.

3- * As
obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo
estético do edifício podem ser realizadas se para tal se
obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos,
aprovada por maioria representativa de dois terços do valor
total do prédio.

4-
* Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim
de cada fracção autónoma, a alteração ao seu uso carece
da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por
maioria representativa de dois terços do valor total do
prédio.

* Redacção
introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;

V.
art.º 1 346.º e 1347.°
(Actividades incómodas ou prejudiciais aos vizinhos),
art.º 1360.° (Distâncias entre construções) e 1406.°
(Uso de coisa comum), todos do Código Civil;

V. art.º 1.º (Deliberações
da assembleia de condóminos) do Decreto-Lei n.º 268/94 de
25.10;

Artigo
1422.º- A - Junção e divisão de fracções autónomas

1- Não
carece de autorização dos restantes condóminos a junção,
numa só, de duas ou mais fracções do mesmo edifício, desde
que estas sejam contíguas.

2- Para
efeitos do disposto do número anterior, a contiguidade das
fracções é dispensada quando se trate de fracções
correspondentes a arrecadações e garagens.

3- Não
é permitida a divisão de fracções em novas fracções
autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da
assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição.

4- Nos
casos previstos nos números anteriores, cabe aos condóminos
que juntaram ou cindiram as fracções o poder de, por acto
unilateral constante de escritura pública, introduzir a
correspondente alteração no título constitutivo.

5- A
escritura pública a que se refere o número anterior deve ser
comunicada ao administrador no prazo de 30 dias.

*preceito
aditado pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;

V. art.º 1.º (Deliberações
da assembleia de condóminos) e art.º 2.º (Documentos e
notificações relativas ao condomínio) do Decreto-Lei n.º
268/94 de 25.10;

Artigo
1423.° - Direitos de preferência e de divisão

Os
condóminos não gozam do direito de preferência na
alienação de fracções nem do direito de pedir a divisão
das partes comuns.

Artigo
1424.° - Encargos de conservação e fruição

1- Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.



2- * Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.



3- * As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.



4- Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.



* Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;



V. artº.s 1.º, nº. 2 e 3 (Deliberações da assembleia de condóminos), 4.º ( Fundo comum de reserva) e 6.º (Dívidas por encargos do condomínio) todos do Decreto-Lei n.º 268/94 de
25 de Outubro;

Artigo 1425.°
- Inovações

1- As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.



2- Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.

Artigo 1426.°
- Encargos com as inovações

1- As despesas com as inovações ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados pelo artigo 1424.° 



2- * Os condóminos que não tenham aprovado a inovação são obrigados a concorrer para as respectivas só podem, no entanto, ser compelidos a concorrer para as respectivas despesas, salvo se a sua recusa for judicialmente havida como fundada.



3- Considera-se sempre fundada a recusa, quando as obras tenham natureza
voluntária ou não sejam proporcionadas à importância do edifício.



4- O condómino cuja recusa seja havida como fundada pode a todo o tempo participar nas vantagens da inovação, mediante o pagamento da quota correspondente às despesas de execução e manutenção da obra.



*Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;

Artigo 1427.°
- Reparações indispensáveis e urgentes

As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.



V. art.º 7.º ( falta ou impedimento do administrador) do Decreto-Lei n.º 268/94 de
25 de Outubro;

Artigo 1428.° - Destruição do edifício

1- No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três quartos do seu valor, qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.



2- Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.



3- Os condóminos que não queiram participar nas despesas
da reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.



4- É permitido ao alienante escolher o condómino ou condóminos a quem a transmissão deve ser feita.

Artigo 1429.° - Seguro obrigatório

1- * É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.



2- * O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efectuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia; nesse caso, ficará com o direito de reaver deles o
respectivo prémio.



*Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;



V. art.º 5.º (Actualização do Seguro) do Decreto-Lei n.º 268/94 de
25 de Outubro;

*Artigo 1429.°-A - Regulamento do condomínio

1- Havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.



2- Sem prejuízo do disposto na alínea b) do n.° 2 do artigo
1418.°, a feitura do regulamento compete à assembleia de condóminos ou ao administrador, se aquela o não houver elaborado.



*Preceito aditado pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;



V. art.º 8.º (Publicitação das regras de segurança) e 9.º (Dever de informação a terceiros) do
Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro;